聽起來都很專業，但對住戶來說，這其實就是兩種不同的「遊戲規則」。到底哪一種分回比較多？哪一種比較快？今天這篇文章不講艱澀的法條，直接帶你看懂這兩大模式的差異，以及它們分別適合什麼樣的社區。

模式一：協議合建（住戶最常遇到的方式）

一句話形容：就像是「私下的商業合作」，你情我願，彈性最高。

這是目前市場上最常見的模式。簡單來說，就是地主（住戶）與建商雙方坐下來談，談妥了條件、簽了約，就可以開始做。

它的特點是什麼？

住戶與建商直接簽約： 就像買賣契約一樣，白紙黑字寫清楚。

分回邏輯： 住戶出「土地」，建商出「資金與技術」。住戶主要是以土地價值來換取未來的新房子。

優點與缺點

✅ 優點：

速度較快： 只要大家談好，不需要經過政府冗長的權利價值審議程序。

彈性極大： 分回比例、樓層選擇、甚至特殊需求，只要建商點頭，什麼都可以談。

⚠️ 缺點：

整合難度高： 因為是私下協議，如果有一兩戶不答應，案子很容易就卡住。通常需要極高的同意比例（至少 75~80% 以上）才推得動。

適合誰呢？

如果你的社區住戶關係不錯、大家意願都很高，且希望擁有比較彈性的談判空間，協議合建通常是首選。

模式二：權利變換（政府主導的分配機制）

一句話形容：就像是「公開的財產重分配」，一切照規矩來，講求公平。

當社區意見分歧，或者建商與地主談不攏時，就需要這套由政府立下的規則。它透過不動產估價師估價，並由政府審查，將大家的權利轉換成新的價值。

它的特點是什麼？

程序性的重新分配： 不再是私下講價，而是透過公開的公式計算。

分回邏輯： 依據**「權利價值」**計算。

土地價值 ＋ 建物價值 － 共同負擔（建築成本等） ＝ 你能分到的結果

✅ 優點：

公開透明： 所有估價報告都要經過政府審議，建商不能隨便黑箱作業。

有強制力： 這是針對「釘子戶」的解方。在符合法定門檻下，即使有少數人不同意，政府可以介入代為拆除或執行，讓都更走下去。

⚠️ 缺點：

時間較久： 因為要走估價、審議、核定等政府流程，通常會比協議合建多花 2～4 年的時間。

較僵硬： 一切依法辦理，比較沒有私下「喬」的空間。

適合誰呢？

如果社區戶數多、意見複雜、難以整合，或者住戶擔心建商分配不公，需要政府公權力介入保障時，權利變換是最保障的方式。

結語：沒有絕對的好壞，只有適不適合

常常有住戶問：「建築師，到底選哪種比較划算？」

其實，「協議合建」看重的是效率與人情，「權利變換」看重的是公平與法理。

如果你們鄰居間感情好，想要快點住新家，協議合建最有效率。

• 如果你們社區產權複雜，誰也不服誰，那就交給權利變換，讓公正的制度來分配。

• 了解這兩者的差異，下次在開都更說明會時，你就不會再聽得霧煞煞，更能為自己的家做出最有利的選擇！